2019年建業(yè)新生活總收入18億元，凈利潤2.33億元人民幣，這兩個數(shù)字意味著建業(yè)集團正式提出由“房地產(chǎn)開發(fā)商”向“新型生活方式服務商”戰(zhàn)略轉型后，成效已有所顯現(xiàn)。截至2019年底，建業(yè)地產(chǎn)完成河南省全部122個地級和縣級城市的全覆蓋。多年深耕經(jīng)驗造就了建業(yè)對省域市場的深刻理解，也為建業(yè)新生活的成長提供了廣闊的平臺與肥沃的土壤。

7月16日，明源云地產(chǎn)研究院特邀建業(yè)集團執(zhí)行總裁王俊總為大家直播分享《新藍海戰(zhàn)略下的建業(yè)新生活》，一同深入交流探討建業(yè)新生活的業(yè)務模式、業(yè)務策略以及對于赴港上市的看法等內容。

三大業(yè)務版塊支撐建業(yè)新生活

作為一家2020年5日15日剛在香港上市的物業(yè)管理上市公司，首先吸引我們注意的是建業(yè)新生活對自己清晰的角色定位。建業(yè)新生活將自己定義為一家扎根于中部地區(qū)的綜合服務提供商，這樣的定位在以圍繞社區(qū)提供增值服務為主的物業(yè)管理領域并不多見。

建業(yè)新生活的綜合服務提供商是通過充分調動集團內外資源專注于為客戶提供多樣化服務，并根據(jù)客戶需求反向動態(tài)豐富公司所覆蓋地區(qū)內的商品及服務種類。這樣做的目的在于，全方位解決客戶居于何處、去往何處及如何休閑的問題。

當前建業(yè)新生活旗下有三大業(yè)務版塊，分別是物業(yè)管理及增值服務、生活服務以及商業(yè)資產(chǎn)管理及咨詢服務，如圖1所示。

圖1：建業(yè)新生活三大業(yè)務版塊示意圖

其中物業(yè)管理及增值服務包括傳統(tǒng)物業(yè)管理、小區(qū)增值服務、非業(yè)主增值服務、智慧小區(qū)解決方案、物業(yè)代理及建業(yè)君鄰會；生活服務包括“建業(yè)+”平臺、旅游服務、建業(yè)大食堂；商業(yè)資產(chǎn)管理及咨詢服務包括酒店管理、商業(yè)資產(chǎn)管理及文化旅游綜合體管理。

“N-1-N”三大特征：

按圈層整合資源、因地制宜平衡資源

看到這里，可能有人會疑惑，建業(yè)新生活的三大業(yè)務版塊看似關聯(lián)性并不強，那么該如何打通版塊間的資源以達到全方位為客戶服務的目標呢？

建業(yè)新生活形成了“N-1-N”式業(yè)務邏輯，即通過重點打造“1”個“建業(yè)+”平臺整合集團內外“N”類資源為“N”類客戶提供服務。歷經(jīng)多年的協(xié)同實踐與扎實耕耘，目前“建業(yè)+”平臺涉獵的產(chǎn)業(yè)有：文旅、農業(yè)、物業(yè)、商業(yè)、教育、體育、酒店、科技、旅游及君鄰會等，下面我們將重點針對“N-1-N”業(yè)務邏輯展開分析。

★ 1) 建業(yè)+平臺按圈層整合資源，實現(xiàn)資源與客戶權益打通

“建業(yè)+”平臺按照三大圈層對集團內外的“N”類資源進行整合，包括自營資源、商業(yè)租戶資源以及聯(lián)盟商家。其中，商業(yè)租戶資源與聯(lián)盟商家資源的區(qū)別在于，商業(yè)租戶是依托建業(yè)新生活管理的商場進行日常經(jīng)營等，聯(lián)盟商家則是認同建業(yè)集團價值觀，并希望借助平臺推廣自家產(chǎn)品或服務。

對于這兩類資源的篩選，“建業(yè)+”平臺有嚴格的數(shù)量把控及品質門檻。對此王俊總認為，一味地提供更多消費場景，并不一定能帶來客戶滿意度的提升，也不一定能提升用戶體驗。因此，一方面，嚴格把控商家品質可以讓客戶在“建業(yè)+”平臺上實現(xiàn)很多日常無法輕易達成的物美價廉訴求，進而提高客戶滿意度；另一方面，建業(yè)集團手握非常多省內核心城市優(yōu)質的商業(yè)資源以及豐富客群資源，也天然吸引高品質租戶及聯(lián)盟商家資源來“建業(yè)+”平臺進行宣傳推廣，如圖2所示。由此可見，嚴格的品質把控及數(shù)量篩選是一項雙贏決策，可以讓提供服務的商家和消費者形成良性循環(huán)。

圖2：“建業(yè)+”平臺資源整合示意圖

談過資源整合，我們再從客戶角度來看，前文提到的“N”類客戶也是“建業(yè)+”平臺實現(xiàn)資源打通過程中相當重要的一環(huán)，廣義上的“N”類客戶群體可以分為兩大類。

一類是建業(yè)多年累積下的業(yè)主資源，在除去業(yè)主身份外，他們的特征也可能是家長、球迷、影迷等。這些特征下隱藏的是“建業(yè)+”平臺可以定向去迎合的商機，例如對影迷，可以定向營銷不同的電影小鎮(zhèn)，吸引客群消費等。

另一類是非業(yè)主身份的客戶群體，他們的身份可能是建業(yè)文旅小鎮(zhèn)的游客，也有可能是建業(yè)足球俱樂部的球迷、建業(yè)教育的教師和家長以及其他在建業(yè)新生活生態(tài)圈中的消費者。這兩類客戶均為平臺帶來了許多商機，平臺也可以為客戶打破資源的地緣限制，實現(xiàn)客戶權益與種種資源的聯(lián)通。

★ 2) 資源在全不在多，深入了解需求才好因地制宜平衡資源

簡單談過“建業(yè)+”平臺的業(yè)務模式，接下來我們再來看建業(yè)新生活是如何解決資源圈層化管理后的平衡問題。即使是深耕河南省域多年的建業(yè)，對于各城市內資源的平衡也有過頭疼的時刻。

對此，王俊總提到，河南省內地級市超過了1000萬的人口，也有很多縣超過了100萬的人口，所以在這樣的一個地方，很多時候遍布全省的資源對于某些用戶而言意義并不是特別大，這類客群關注更多的是身邊資源品類的齊全程度及密度。而新生活集團在各個城市的資源分布并不是完全平衡，這一部分是由拿地的歷史原因造成，也有一部分是地方經(jīng)濟發(fā)展不均衡導致。

面對這樣的問題，建業(yè)新生活的應對策略是沉下去，關注各區(qū)域資源分布的均衡性。具體的做法是，因為“建業(yè)+”是一站式的平臺，所以建業(yè)新生活在調研時會特別關注每一個地市中，平臺的用戶能夠體驗到什么樣的服務，例如當?shù)刈詈玫牟蛷d是什么？最好的酒吧是什么？最好的農家樂是什么？以及建業(yè)自營商家提供的產(chǎn)品和服務是否能讓平臺用戶滿意，如果不能提供滿意的服務，那么第三方是否能做有益的補充。

為了達到這個目標，建業(yè)新生活一方面將調研范圍細化至一個縣，甚至是一個區(qū)，另一方面強調資源配置在全不在多，一定要讓每一個用戶在他所處的區(qū)域內都能享受到“建業(yè)+”平臺上優(yōu)質的服務和好的產(chǎn)品。直至今日，因地制宜平衡資源配置已經(jīng)成為“建業(yè)+”平臺的重要基礎。

 酒香也怕巷子深

建業(yè)新生活如何打動資本市場？

自2019年起，多家物業(yè)公司資本化動作頻繁，赴港上市潮持續(xù)。僅2020年6月24日就有榮萬家、合景悠活2家物業(yè)公司在港交所遞交上市申請。正榮服務、金融街物業(yè)、弘陽服務均通過了港交所聆訊。在如此激烈的競爭氛圍下，物業(yè)公司利用自身優(yōu)勢脫穎而出進而獲取資本市場認可，顯得格外重要。

★ 1) 充分利用自身優(yōu)勢，明確目標客群定位打造致勝秘籍

建業(yè)新生活擁有物管+資管模式的特色。其中，物業(yè)管理的目標是推動建業(yè)新生活的戰(zhàn)略布局并產(chǎn)生可預測的穩(wěn)定增長，資產(chǎn)管理的目標則是推動收入及整體盈利能力去的更有力增長。這背后正因為建業(yè)地產(chǎn)擁有第一方資產(chǎn)交由建業(yè)新生活來管理，背靠大樹，“建業(yè)+”平臺才能得到一些其他物業(yè)公司沒有辦法得到的資源。

建業(yè)新生活上市成功的關鍵因素不僅僅包括前文反復提到的區(qū)域高密度資源，還包括實現(xiàn)真正落地的“建業(yè)+”生活服務平臺。其中，后者更是起到了關鍵性的影響，一方面市面上能成功落地并聯(lián)動小區(qū)業(yè)主的本地生活服務平臺并不多見，另一方面“建業(yè)+”平臺的用戶數(shù)量超過了建業(yè)小區(qū)內管理人數(shù)，用戶覆蓋率超過200%。這就意味著作為生活服務平臺，“建業(yè)+”平臺早已突破了物業(yè)管理的幾面圍墻，實現(xiàn)內外資源的聯(lián)通，由此一來，取得資本市場的認可無可厚非。

此外，截至2019年年底，“建業(yè)+”平臺的注冊用戶是219萬，平均每月活躍用戶數(shù)已經(jīng)超過了60萬，總平臺交易額超過了4億元。雖然總交易額與國內頂級電商平臺無法相比較，但如果看單個客戶的客單價以及客戶活躍程度，我們可以發(fā)現(xiàn)“建業(yè)+”平臺正處于健康成長的階段，這對于本土化生活服務平臺而言，已是很大的跨越。

從建業(yè)新生活的視角來看，“建業(yè)+”平臺很清楚地知道平臺目標客戶群體是哪一類人群，并且知道他們想要的是什么樣的產(chǎn)品以及服務，懂客戶所需比強迫客戶使用更易打動人心。所以這幾點共同構筑成建業(yè)新生活打動資本市場的致勝秘籍。

★ 2) 物業(yè)管理項目利潤率上不去？利用規(guī)模效應降成本

有區(qū)域高密度資源配置做基礎，也有“建業(yè)+”生活服務平臺做支撐，接下來要談的是建業(yè)新生活在利潤回報環(huán)節(jié)的新思路。在物業(yè)領域，有相當高比例的物業(yè)小區(qū)持續(xù)虧錢似乎已經(jīng)成為業(yè)內的共識。

對此，王俊總分析道，虧錢最核心的原因是新盤開盤。國內房地產(chǎn)項目一般平均規(guī)模大概是按照3-5期來開發(fā)，每一期的間隔平均大概一年左右。不僅如此，國內房地產(chǎn)商都喜歡“低開高走”，也就是說開盤第一期一定要特別火，如果第一期都賣不好，以后的銷售就更難了。所以通常第一期的開盤量不會很大，一定是保持在相對可控的規(guī)模進而形成銷售火爆的局面。

那么問題隨之而來，一方面第一期賣完交付時，小區(qū)可能只有1/4的業(yè)主入住，但是小區(qū)本身是全封閉式管理，因此需要大量的人力成本進行維護。另一方面，小區(qū)內很多景觀配套的設施，通常在第一期就要全部配齊，不然業(yè)主不愿意去住，所以這些都需要大量物業(yè)管理的管理成本。一系列的問題導致物業(yè)公司第一期是虧損，到了最后兩期才開始慢慢平衡。

對于這一類問題，建業(yè)新生活的應對策略是充分利用省域深耕帶來的密度優(yōu)勢。建業(yè)新生活在河南省內的在管項目有312個，再除以所在的18個地市，算下來平均每個地市有15個以上在管項目。所以任何一個城市的新開項目，都能從別的項目找到人員去支援。

不僅如此，建業(yè)新生活還將5或8個小區(qū)做成一個片區(qū)，每個片區(qū)配備一個服務站，將可共享的物業(yè)服務人員放在服務站內隨時待命。例如，某小區(qū)業(yè)主有維修需求，可以在“建業(yè)+”平臺上下單，服務站師傅接單后上門維修，完成后由業(yè)主進行評價。通常響應需求的時間是在一個小時，甚至半個小時內，這樣做一方面提高了客戶滿意度，另一方面也方便實現(xiàn)對物業(yè)服務人員的動態(tài)管理，節(jié)約了公司人力成本，為提升項目利潤率騰挪出了更多的空間。

★ 3) 內外結合擴張業(yè)務規(guī)模，進一步提高市場占有率

除去致勝秘籍與提升項目利潤率外，建業(yè)新生活對上市后要走的路也有相應的看法。當前存量市場眾所周知是兵家必爭之地，那么如何提高建業(yè)新生活的市場占有率就成為一個極為重要的議題。當前整個河南省大概有15億-16億方的存量物業(yè)管理，其中大概有五、六億方屬于雖然有物業(yè)管理但是很老舊的小區(qū)，所以剩下的市場規(guī)模大概在10億方左右。建業(yè)新生活在2019年年底的市場份額占有率超過5%，未來仍有很大的上升空間，那么應該怎么樣實現(xiàn)？

首先內部增長來自于建業(yè)地產(chǎn)，地產(chǎn)主業(yè)為建業(yè)新生活帶來大量的面積，包括合約面積的轉化以及用戶數(shù)的提升。其次外部增長維度，建業(yè)新生活有大量外拓第三方的資源，5月上市后還可以進行戰(zhàn)略投資與收并購。

關于戰(zhàn)略投資及收并購標的物的選擇，建業(yè)新生活有屬于自己的思考。建業(yè)新生活將所有的資源進行了全面梳理后，發(fā)現(xiàn)雖然當前資本市場確實存在風口，許多上市的物業(yè)公司對自身的估值也有很高的預期。但由于上市公司與非上市公司規(guī)范性上存在差異，導致很多時候賣家以為自己有很高的凈利潤，實際上，如果依據(jù)最嚴格的準則來看，許多物業(yè)公司的實際利潤會大幅下降甚至虧損。因此對于一些特別小型的物業(yè)公司，而且背后又沒有大的開發(fā)商作為背景進行支持，實際上這一類公司的增長存在局限性，企業(yè)還是需要謹慎收并購。

此外，關于建業(yè)新生活在香港資本市場上市的更多細節(jié)，王俊總在7月16日明源云微課堂《新藍海戰(zhàn)略下的建業(yè)新生活》直播課中也有詳細分享，歡迎有興趣了解的朋友點擊鏈接，回看干貨滿滿的直播課程。（點擊回看>>>）

總結

近年來物業(yè)管理行業(yè)集中度提升的趨勢更是趨向明顯，規(guī)模效應及規(guī)模訴求不斷增長。相較房地產(chǎn)開發(fā)，物業(yè)管理市場仍處于“跑馬圈地”的狀態(tài)，因此很多物業(yè)公司面臨著資本化運營難題。此時，建業(yè)新生活的成功上市為廣大物業(yè)公司提供了一條新思路。

從業(yè)務覆蓋上，建業(yè)新生活憑借建業(yè)品牌、龐大的個人及企業(yè)客戶基礎及完備的“建業(yè)+”一站式服務平臺，通過“N-1-N”式業(yè)務邏輯按圈層整合集團內外資源，為中部地區(qū)擴大的中產(chǎn)階級提供不斷增加的高品質定制產(chǎn)品及服務組合。

對于上市之后的路，建業(yè)新生活一方面鞏固建業(yè)品牌及省域深耕帶來的致勝秘籍，另一方面通過戰(zhàn)略投資及收并購方式向外擴張，借此達到增加價值背書的目的。

上市只是起點，服務沒有終點，如今建業(yè)新生活雖多年深耕卻初入資本市場，更似一顆“燃燃新星”。